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15- D- 0763
201 5 年 12 月 22 日
株式会社日本格付研究所（J C R）は、以下のとおり信用格付の結果を公表します。
イ
オ
ン
リ
ー
ト
投資法人
（証券コード：3292）【据置】
長期発行体格付 ＡＡ− 格付の見通し 安定的
債券格付 ＡＡ−
発行登録債予備格付 ＡＡ− ■ 格付事由
(1) 12 年 11 月に設立され、13 年11 月に東京証券取引所（不動産投資信託証券市場）に上場した商業施設特 化型の J - RE IT 。資産運用会社（A M）の株主は、イオングループの持株会社であるイオン。現行ポートフ ォリオは全 23物件で構成され、約 1, 943 億円の資産規模を有しており、スポンサーグループによる国内 全域にわたる大規模商業施設の開発・運営状況も反映し、エリア分散にも一定の配慮がなされた構成とな っている。
(2) 本投資法人は 15 年 2 月に第 1 回公募増資等を実施し、スポンサーグループの保有物件であった「イオン モール K Y OT O」ほか 5 物件を計約 352 億円で新規取得した。これによりポートフォリオについて資産規 模及び収益規模が拡大し、上位 3 物件への集中度は 31.1％（「イオンモールK Y OT O」11. 0％、「イオンレ イクタウン mori（持分 40％）」10. 9％、「イオンモール倉敷」9. 2％）と15/ 1 期末の 35％に比べ緩やかな がら低下している。また、取得価格ベースの NOI 利回りは15/ 7 期末で7％程度と比較的高い水準を維持 しており、スポンサーグループをマスターレッシーとした長期かつ固定賃料の賃貸借契約内容等を背景に、 100％稼働で推移している。エンドテナントについて売上高は前年同期をやや下回った推移がみられてい たが、実質稼働率からみて足元でその賃料負担能力に特段の懸念はなく、マスターリース契約の安定性は 担保されていると考える。財務面では資産総額ベースの簿価 L T V が 15/ 7 期末で 37. 0％（預り敷金及び保 証金を含む場合：41. 0％）と概ね横這いでコントロールされているほか、ポートフォリオの含み益が緩や かながら増加傾向にある。これらを考慮するとスポンサーグループとの強固な協働関係を活用しつつ、賃 貸事業運営や財務運営の安定性は当面維持されるものと見込まれる。以上を踏まえ、格付を据え置き、見 通しを安定的とした。
(3) 本投資法人は資産規模目標について中期的には 3, 000 億円、長期的には5, 000 億円とし、スポンサーグル ープのパイプライン活用を外部成長戦略の柱と位置付けており、同グループが開発・運営を行う大規模商 業施設等を中心に投資を行っていく方針である。本投資法人及び A M は 16/ 1期にスポンサーサポート提 供会社の拡大を企図し、イオングローバル SC M 及びイオンビッグマレーシア社との間でパイプラインサ ポート契約等を新たに締結した。内部成長についてはスポンサーグループの施設運営力を活用した、保有 物件の改装・増床といった活性化投資等への取り組みの継続により、一定の成果がみられている。今後も 物件分散の更なる進展を含め、外部成長及び内部成長に伴うポートフォリオ強化の動向が注目ポイントに なると考えている。なお利益相反防止にかかる A M の取り組みの成果に関し、トラックレコードからみて 現時点で特段問題はないとみているものの、施設運営等についてスポンサーグループに依拠する部分が大 きいことから引き続きフォローしていく。
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http://www.jcr.co.jp 【主な新規取得物件の概要】
イオンモール KYOTO
・10 年 1 月に竣工、6 月に開業したリージョナル型ショッピングセンター。鉄骨・鉄筋コンクリート造陸屋 根地下 1階付 7階建の店舗・映画館・駐車場である「Sakura 館」と、鉄骨造・一部鉄筋コンクリート造陸 屋根地下 1 階付 6 階建の店舗・事務所である「K aede 館」の 2 棟で構成され、両棟の 2∼3 階にはブリッジ 型の連絡通路（「Miyako橋」）が設置されている。テナントはイオングループの食品スーパーマーケットで ある「K OHY O(光洋)」の他、「ZA RA 」、「ユニクロ」、「無印良品」といったファストファッションをはじめ、 シネマコンプレックスの「Ｔ・ジョイ京都」、「トイザらス・ベビーザらス」、「大垣書店」など、約 140 店 舗の専門店等で構成されている。現行稼働率は 100％で、スポンサーグループのイオンモールとの間で固定 賃料型マスターリース契約が締結されている。
・J R 東海道本線ほか「京都」駅（八条口南側）から徒歩 5 分程度の距離に位置している。国道一号線（油小 路通り）に面し自動車商圏も取り込めることから、電車や自動車での交通利便性は良好とみられる。 ・各階の主な用途として、「Sakura 館」では 5 階がシネマコンプレックス、4 階が物販（雑貨）、飲食（フード
コート等）他、3 階が物販（アパレル、雑貨）他、2 階が物販（アパレル、雑貨）、飲食他、1 階がスーパー マーケット、物販（アパレル、雑貨）、飲食他、5 階の一部から屋上までが約 1, 125 台を収容可能の自走式 駐車場となっている。「K aede館」では 6階及び 5 階が事務所、4階が物販（家具）、3 階が物販（スポー ツ）、2 階が物販（書籍）他、1 階が物販（玩具）となっている。店舗内の設計は全体として開放感があり、 共用通路の幅やテナント区画の配置には一定のゆとりが認められるほか、内装等の仕様については比較的 品等が高いとみられる。築後約 6 年を経過しているが、維持管理の状態は概ね良好である。
取得日：15 年 2 月 27 日 取得価格：21, 470 百万円
鑑定評価額：21, 800 百万円（15 年 7 月末時点）
（担当）杉山 成夫・松田 信康
■ 格付対象
発行体：イオンリート投資法人 【据置】
対象 格付 見通し
長期発行体格付 AA- 安定的
対象 発行額 発行日 償還期日 利率 格付
第 1 回無担保投資法人債（特定投資
法人債間限定同順位特約付）
20 億円 2015 年 10 月 13 日 2025 年 10 月 10 日 0. 961% AA-
対象 発行予定額 発行予定期間 予備格付
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格付提供方針に基づくその他開示事項
1. 信用格付を付与した年月日：2015 年 12 月 17 日
2. 信用格付の付与について代表して責任を有する者：藤本 幸一
主任格付アナリスト：杉山 成夫
3. 評価の前提・等級基準：
評価の前提および等級基準は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）の「格付方針等」に「信用格付の種類
と記号の定義」（2014 年 1 月 6 日）として掲載している。
4. 信用格付の付与にかかる方法の概要：
本件信用格付の付与にかかる方法の概要は、J C R のホームページ（http:/ / www. jcr. co. jp）のストラクチャード・フ
ァイナンス「格付の方法」のページに、「J - RE IT 」（2014 年 6 月 2 日）の信用格付の方法として掲載している。
5. 格付関係者：
（発行体・債務者等） イオンリート投資法人
6. 本件信用格付の前提・意義・限界：
本件信用格付は、格付対象となる債務について約定通り履行される確実性の程度を等級をもって示すものである。
本件信用格付は、債務履行の確実性の程度に関しての J C R の現時点での総合的な意見の表明であり、当該確実性
の程度を完全に表示しているものではない。また、本件信用格付は、デフォルト率や損失の程度を予想するもので
はない。本件信用格付の評価の対象には、価格変動リスクや市場流動性リスクなど、債務履行の確実性の程度以外
の事項は含まれない。
本件信用格付は、格付対象の発行体の業績、規制などを含む業界環境などの変化に伴い見直され、変動する。ま
た、本件信用格付の付与にあたり利用した情報は、J C R が格付対象の発行体および正確で信頼すべき情報源から入
手したものであるが、当該情報には、人為的、機械的またはその他の理由により誤りが存在する可能性がある。
7. 本件信用格付に利用した主要な情報の概要および提供者：
・ 格付関係者が提供した監査済財務諸表
・ 格付関係者が提供した業績、経営方針などに関する資料および説明
8. 利用した主要な情報の品質を確保するために講じられた措置の概要：
J C R は、信用格付の審査の基礎をなす情報の品質確保についての方針を定めている。本件信用格付においては、
独立監査人による監査、発行体もしくは中立的な機関による対外公表、または担当格付アナリストによる検証など、
当該方針が求める要件を満たした情報を、審査の基礎をなす情報として利用した。
9. J C R に対して直近 1 年以内に講じられた監督上の措置：なし
■留意事項
本文書に記載された情報は、J C Rが、発行体および正確で信頼すべき情報源から入手したものです。ただし、当該情報には、人為的、機械的、また
はその他の事由による誤りが存在する可能性があります。したがって、J C Rは、明示的であると黙示的であるとを問わず、当該情報の正確性、結果、
的確性、適時性、完全性、市場性、特定の目的への適合性について、一切表明保証するものではなく、また、J C Rは、当該情報の誤り、遺漏、また
は当該情報を使用した結果について、一切責任を負いません。J C R は、いかなる状況においても、当該情報のあらゆる使用から生じうる、機会損失、
金銭的損失を含むあらゆる種類の、特別損害、間接損害、付随的損害、派生的損害について、契約責任、不法行為責任、無過失責任その他責任原因
のいかんを問わず、また、当該損害が予見可能であると予見不可能であるとを問わず、一切責任を負いません。また、J C Rの格付は意見の表明であ
って、事実の表明ではなく、信用リスクの判断や個別の債券、コマーシャルペーパー等の購入、売却、保有の意思決定に関して何らの推奨をするも
のでもありません。J C Rの格付は、情報の変更、情報の不足その他の事由により変更、中断、または撤回されることがあります。格付は原則として
発行体より手数料をいただいて行っております。J C Rの格付データを含め、本文書に係る一切の権利は、J C Rが保有しています。J C Rの格付データ
を含め、本文書の一部または全部を問わず、J C R に無断で複製、翻案、改変等をすることは禁じられています。
■用語解説
予備格付：予備格付とは、格付対象の重要な発行条件が確定していない段階で予備的な評価として付与する格付です。発行条件が確定した場合には 当該条件を確認し改めて格付を付与しますが、発行条件の内容等によっては、当該格付の水準は予備格付の水準と異なることがあります。
■NR S R O 登録状況
J C R は、米国証券取引委員会の定める NRSRO（Nationally Recognized Statistical Rating O rganization）の 5 つの信用格付クラスのうち、以下の 4 クラ
スに登録しています。(1)金融機関、ブローカー・ディーラー、(2)保険会社、(3)一般事業法人、(4)政府・地方自治体。米国証券取引委員会規則
17g-7(a)項に基づく開示の対象となる場合、当該開示はJ C Rのホームページの“ Rating Information” （http: / / www. jcr. co. jp/ english/ top_cont/ rat_info01. php） に掲載されるニュースリリースに添付しています。
■ 本件に関するお問い合わせ先
